Neubauimmobilien ziehen durch ihre Garantien und steuerlichen Vorteile an, aber die Landschaft hat sich seit dem Ende des Pinel-Systems am 31. Dezember 2024 verändert. Um in Neubauimmobilien im Jahr 2025-2026 zu investieren, sind die Hebel nicht mehr dieselben: steuerliche Abschreibung, LMNP-Status, Nießbrauch. Der Vergleich der Daten zwischen Neu- und Altbau ermöglicht es, das tatsächliche Rentabilitätsgefälle zu messen.
Erwerbsnebenkosten Neubau vs. Altbau: tatsächliche Differenz der Gesamtkosten
| Posten | Neubauimmobilien | Altbauimmobilien |
|---|---|---|
| Notarkosten (Steueranteil) | 2 bis 3 % des Kaufpreises | 7 bis 8 % des Kaufpreises |
| Grundsteuer | 0,71 % | 5,81 % |
| Geplante Arbeiten (erste Jahre) | Keine (Baugarantien) | Variabel, oft notwendig |
| Energieeffizienz | Neueste Normen (RE2020) | Variabler Energieausweis, häufige Renovierung |
Der Unterschied bei den Notarkosten stellt den ersten messbaren Vorteil dar. Die Grundsteuer, der Hauptbestandteil dieser Differenz, ist im Neubau deutlich geringer. Die Notargebühren bleiben unabhängig von der Art der Immobilie gleich.
Diese Kostenunterschiede beim Erwerb gleichen teilweise den höheren Preis pro Quadratmeter im Neubau aus. Mehrere Plattformen ermöglichen den Vergleich der verfügbaren Programme nach Standort, wie immobilierneuf1clic1toit.fr, die Neubauwohnungen im gesamten Land auflistet.
Steuerliche Regelungen nach dem Ende des Pinel: welche Alternativen gibt es für Investitionen in Neubauten
Die Abschaffung des Pinel hat die Karten neu gemischt. Investoren, die 2025-2026 in Neubauten kaufen, haben mehrere Optionen, aber keine reproduziert genau den Mechanismus der prozentualen Steuerermäßigung des Kaufpreises, der zuvor existierte.
- Der LMNP-Status (Nichtprofessioneller möblierter Vermieter) bleibt das Hauptsteuerinstrument für Neubauten in der möblierten Vermietung: Er ermöglicht die Abschreibung der Immobilie von den Mieteinnahmen, wodurch die steuerpflichtige Basis reduziert wird.
- Der Kauf in Nießbrauch bietet einen Abschlag beim Erwerb und keine Besteuerung der Mieteinnahmen während der Dauer der Entflechtung, da der Nießbraucher keine Mieten erhält.
- Der sogenannte “Jeanbrun”-Mechanismus oder “Wohnungsförderung”, der derzeit eingeführt wird, funktioniert durch jährliche steuerliche Abschreibung (Abzug eines Teils des Kaufpreises) und nicht mehr durch direkte Steuerermäßigung.
Loc’Avantages und Denormandie, die bis 2027 verlängert wurden, betreffen hauptsächlich den Altbau mit regulierten Mieten. Sie gelten daher nicht für klassische Neubauprojekte.
Steuerliche Abschreibung vs. Steuerermäßigung: eine andere Logik
Mit dem Pinel nahm der Vorteil die Form einer direkten Ermäßigung der geschuldeten Steuer an. Die steuerliche Abschreibung hingegen verringert das zu versteuernde Einkommen. Der Effekt hängt daher vom Grenzsteuersatz des Investors ab.
Für einen Steuerpflichtigen in einer hohen Steuerklasse kann die LMNP-Abschreibung einen steuerlichen Vorteil erzeugen, der mit dem alten Pinel vergleichbar ist. Für einen gering besteuerten Investor bleibt der Effekt jedoch begrenzt. Die Wahl des Instruments erfordert eine individuelle Simulation, keine allgemeine Regel.
Baugarantien und Normen: was der Neubau konkret absichert
Die Wettbewerber erwähnen alle Garantien, aber selten deren tatsächliche Reichweite. Eine Neubauwohnung profitiert von drei Schutzebenen:
- Die Garantie für die einwandfreie Ausführung (ein Jahr nach Lieferung) deckt alle Mängel ab, die bei der Abnahme oder im Jahr danach gemeldet werden.
- Die biennale Garantie (zwei Jahre) schützt die vom Bauwerk trennbaren Einrichtungen: Armaturen, Fensterläden, Heizkörper.
- Die zehnjährige Garantie deckt Schäden ab, die die Solidität des Bauwerks gefährden oder es für seinen Zweck ungeeignet machen.
Diese Garantien vermeiden unvorhergesehene Ausgaben, die die Mietrendite einer Altbauimmobilie belasten. Der Austausch eines Heizkessels oder eine Dachsanierung in den ersten Betriebsjahren kann mehrere Monate an Nettomieten aufzehren.
Die Einhaltung der RE2020-Normen garantiert zudem eine hohe Energieeffizienz bereits bei der Lieferung. Eine Neubauwohnung läuft nicht Gefahr, im DPE mit F oder G eingestuft zu werden, was sie von den schrittweisen Mietverboten befreit, die thermisch ineffiziente Altbauten betreffen.
Reservierungsvolumen und Preise im Neubau: ein Markt im Umbruch
Die Artikel zu diesem Thema sind überwiegend werblich. Sie verschweigen den deutlichen Rückgang der Reservierungsvolumina und der Baubeginne, der seit 2024 im Neubausegment zu beobachten ist.
Mehrere Faktoren erklären diesen Rückgang. Das Ende des Pinel hat einen starken Motor der Investorennachfrage entfernt. Die Zinssätze, auch wenn sie leicht gesenkt wurden, bleiben über den Niveaus, die den Boom der vorherigen Jahre angeheizt haben. Die Preise im Neubau, die durch die Materialkosten und die Bauvorschriften beeinflusst werden, zeigen eine Steifigkeit, die der Altbaumarkt nicht aufweist.
Was diese Kontraktion für den Käufer bedeutet
Ein weniger angespanntes Marktumfeld bietet ein anderes Machtverhältnis. Die Entwickler, die mit größeren Beständen konfrontiert sind, bieten häufiger Handelsrabatte, erlassen Notarkosten oder inkludieren zusätzliche Leistungen.
Den Preis eines Neubauprojekts zu verhandeln, ist heute realistischer als in Zeiten hoher Nachfrage. Der Unterschied zwischen dem angezeigten Preis und dem unterzeichneten Preis kann je nach Standort und Fortschritt des Projekts mehrere Prozentpunkte betragen.
Der erweiterte PTZ bleibt zudem für den Kauf einer Hauptwohnung im Neubau zugänglich, was die Nachfrage der Erstkäufer in diesem Segment unterstützt. Für reine Mietinvestitionen konzentriert sich die Aufmerksamkeit nun auf den LMNP-Status.
Neubauimmobilien behalten messbare strukturelle Vorteile: reduzierte Erwerbsnebenkosten, lange Garantien, native Energieeffizienz. Der steuerliche Rahmen hat sich geändert, und die LMNP-Abschreibung ersetzt den Pinel als Hauptinstrument der Steueroptimierung für Investoren im Neubau. In einem Markt im Umbruch stellt der Verhandlungsspielraum bei den Preisen einen zusätzlichen Hebel dar, den die vorherigen Jahre nicht boten.