Nieuw vastgoed trekt aan door zijn garanties en fiscale voordelen, maar het landschap is veranderd sinds het einde van het Pinel-systeem op 31 december 2024. Om te investeren in nieuw vastgoed in 2025-2026 zijn de hefboomfactoren niet meer dezelfde: fiscale afschrijving, LMNP-status, blote eigendom. Het vergelijken van de gegevens tussen nieuw en oud maakt het mogelijk om te meten waar het rendement daadwerkelijk verschilt.
Aankoopkosten nieuw versus oud: werkelijke kloof in de totale kosten
| Post | Nieuw vastgoed | Oud vastgoed |
|---|---|---|
| Notariskosten (belastingdeel) | 2 tot 3 % van de aankoopprijs | 7 tot 8 % van de aankoopprijs |
| Onroerend goed belasting | 0,71 % | 5,81 % |
| Te verwachten werkzaamheden (eerste jaren) | Geen (bouwer garanties) | Variabel, vaak nodig |
| Energieprestatie | Laatste normen (RE2020) | Variabele EPB, frequente renovatie |
Het verschil in notariskosten vormt het eerste meetbare voordeel. De onroerend goed belasting, de belangrijkste component van dit verschil, weegt aanzienlijk minder in het nieuw. De honoraria van de notaris blijven echter gelijk, ongeacht het type goed.
Dit kostenverschil bij de aankoop compenseert gedeeltelijk de hogere prijs per vierkante meter van nieuw vastgoed. Verschillende platforms maken het mogelijk om de beschikbare programma’s per locatie te vergelijken, zoals immobilierneuf1clic1toit.fr dat nieuwe woningen in het hele land vermeldt.
Fiscale systemen na het einde van Pinel: welke alternatieven om in nieuw vastgoed te investeren
De afschaffing van Pinel heeft de kaarten opnieuw geschud. Investeerders die in 2025-2026 nieuw vastgoed kopen, hebben verschillende opties, maar geen enkele reproduceert exact het belastingverminderingsmechanisme in procenten van de prijs dat eerder bestond.
- De LMNP-status (Niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen) blijft de belangrijkste fiscale hefboom voor nieuw vastgoed in gemeubileerde verhuur: het stelt in staat om de afschrijving van het goed van de huurinkomsten af te trekken, waardoor de belastbare basis wordt verlaagd.
- Aankoop in blote eigendom biedt een korting bij de aankoop en een afwezigheid van belasting op onroerend goed inkomsten tijdens de duur van de splitsing, aangezien de blote eigenaar geen huur ontvangt.
- Het zogenaamde “Jeanbrun”-mechanisme of “Woningherstel”, dat momenteel wordt uitgerold, werkt via jaarlijkse fiscale afschrijving (aftrek van een fractie van de prijs van het goed) en niet langer via directe belastingvermindering.
Loc’Avantages en Denormandie, verlengd tot 2027, betreffen voornamelijk de oude woningen met gereguleerde huren. Ze zijn dus niet van toepassing op klassieke nieuwe programma’s.
Fiscale afschrijving versus belastingvermindering: een andere logica
Met Pinel nam het voordeel de vorm aan van een directe vermindering van de verschuldigde belasting. Fiscale afschrijving vermindert daarentegen het belastbare inkomen. Het effect hangt dus af van de marginale belastingklasse van de investeerder.
Voor een belastingbetaler in een hoge klasse kan de LMNP-afschrijving een fiscaal voordeel opleveren dat vergelijkbaar is met het oude Pinel. Voor een laagbelaste investeerder blijft het effect echter beperkt. De keuze van het systeem vereist een gepersonaliseerde simulatie, geen algemene regel.
Bouwer garanties en normen: wat nieuw daadwerkelijk beveiligt
Concurrenten vermelden alle garanties, maar zelden hun werkelijke reikwijdte. Een nieuw huis profiteert van drie niveaus van bescherming:
- De garantie van perfecte voltooiing (één jaar na levering) dekt alle gebreken die tijdens de oplevering of binnen het jaar daarna worden gemeld.
- De tweejarige garantie beschermt de losstaande apparatuur van het gebouw: kranen, luiken, radiatoren.
- De tienjarige garantie dekt schade die de stabiliteit van het werk in gevaar brengt of het ongeschikt maakt voor zijn bestemming.
Deze garanties voorkomen onvoorziene uitgaven die de huurinkomsten van een oud goed kunnen ondermijnen. Een vervanging van de ketel of een dakrenovatie in de eerste jaren van exploitatie kan meerdere maanden netto-huur verdampen.
De naleving van de RE2020-normen garandeert bovendien een hoge energieprestatie vanaf de levering. Een nieuw huis loopt het risico niet te worden geclassificeerd als F of G op de EPB, wat het vrijstelt van de geleidelijke verhuurverboden die van toepassing zijn op thermische doorlatende woningen in het oude.
Volume van reserveringen en prijzen van nieuw vastgoed: een markt in herkalibratie
De artikelen die over dit onderwerp zijn gepositioneerd, blijven grotendeels promotioneel. Ze zwijgen over de sterke daling van de reserveringsvolumes en de start van de bouw die sinds 2024 op het segment nieuw is waargenomen.
Verschillende factoren verklaren deze terugval. Het einde van Pinel heeft een krachtige motor van de investeerdersvraag weggenomen. De rentetarieven, zelfs bij een lichte ontspanning, blijven hoger dan de niveaus die de boom van de voorgaande jaren hebben aangedreven. De prijzen van nieuw vastgoed, aangedreven door de kosten van materialen en bouwnormen, vertonen een rigiditeit die de oude markt niet heeft.
Wat deze contractie verandert voor de koper
Een minder gespannen markt biedt een andere machtsverhouding. De ontwikkelaars, geconfronteerd met grotere voorraden, bieden vaker commerciële kortingen, vrijgestelde notariskosten of extra inbegrepen diensten aan.
Het onderhandelen over de prijs van een nieuw programma is vandaag de dag realistischer dan in tijden van hoge vraag. Het verschil tussen de weergegeven prijs en de ondertekende prijs kan enkele procentpunten bedragen, afhankelijk van de locatie en de voortgang van het programma.
De uitgebreide PTZ blijft bovendien toegankelijk voor de aankoop van een hoofdverblijfplaats in nieuw vastgoed, wat de vraag van eerste kopers in dit segment ondersteunt. Voor pure huurinvesteringen is het LMNP-status dat nu de aandacht trekt.
Nieuw vastgoed behoudt meetbare structurele voordelen: lagere aankoopkosten, lange garanties, ingebouwde energieprestatie. Het fiscale kader is veranderd, en de LMNP-afschrijving vervangt Pinel als belangrijkste instrument voor belastingvermindering voor investeerders in nieuw vastgoed. In een markt in herkalibratie vormt de onderhandelingsmarge op prijzen een extra hefboom die de voorgaande jaren niet bood.