Eine Immobilie im Jahr 2024 zu kaufen, bedeutet, sich auf einem Markt zu bewegen, der kaum noch mit dem von 2021 vergleichbar ist. Die Kreditraten sind stark gestiegen, die Transaktionsvolumina sind gesunken, und die Preise haben sich in den meisten großen französischen Städten angepasst. Dennoch eröffnet diese Korrekturphase konkrete Kaufmöglichkeiten, vorausgesetzt, man versteht die zugrunde liegenden Mechanismen und bereitet seine Unterlagen sorgfältig vor.
Immobilienprojekte 2024: Ein Übergangsjahr, das nicht falsch interpretiert werden sollte
Vielleicht haben Sie bemerkt, dass die Schlagzeilen hauptsächlich von einer Krise sprechen. Die Realität ist differenzierter. Das Jahr 2024 befindet sich tatsächlich zwischen dem Ende eines Abwärtstrends und dem Beginn einer Stabilisierung. Die Preise stürzen nicht ab: Sie korrigieren sich nach mehreren Jahren raschen Anstiegs.
Diese Preisanpassung schafft eine Diskrepanz zwischen Verkäufern und Käufern. Erstere zögern, ihre Erwartungen anzupassen. Letztere warten auf einen deutlicheren Rückgang. Das Ergebnis: längere Verkaufsfristen, aber auch breitere Verhandlungsspielräume als 2021 oder 2022.
Diejenigen, die die Nachrichten aus dem Sektor auf der Immobilienrubrik von Buzz du moment verfolgen, konnten diese Dynamik der schrittweisen Marktneuausrichtung feststellen. Die Herausforderung für einen Käufer im Jahr 2024 besteht nicht darin, den „Tiefpunkt“ abzuwarten (niemand kennt ihn im Voraus), sondern von einem Kontext zu profitieren, in dem der Wettbewerb unter Käufern deutlich abgenommen hat.
Immobilienkredite im Jahr 2024: Was sich durch die Zinsen konkret ändert
Die Kreditraten haben sich zwischen Anfang 2022 und Ende 2023 fast vervierfacht. Praktisch bedeutet dies, dass Ihre Kreditaufnahmefähigkeit bei gleichbleibender Rate erheblich gesunken ist. Ein Haushalt, der vor zwei Jahren einen komfortablen Betrag leihen konnte, muss heute sein Budget nach unten anpassen oder die Laufzeit seines Kredits verlängern.
Wie Sie Ihre Finanzierungsstrategie anpassen
Erster Schritt: Lassen Sie Ihre Kreditaufnahmefähigkeit simulieren, bevor Sie überhaupt eine Immobilie besichtigen. Zu viele Käufer besichtigen zuerst und stellen dann fest, dass ihr tatsächliches Budget niedriger ist als gedacht.
- Überprüfen Sie Ihre Verschuldungsquote. Die Regel von 35 % des Nettoeinkommens (inklusive Versicherung) bleibt die Obergrenze, die von den Banken gemäß den Empfehlungen des HCSF angewendet wird.
- Stellen Sie eine solide Eigenkapitalbasis auf. Ein Eigenkapital von mindestens 10 % des Kaufpreises verbessert Ihre Chancen, einen Kredit zu guten Bedingungen zu erhalten, erheblich.
- Vergleichen Sie die Bankangebote. Der Unterschied zwischen den Instituten kann über die gesamte Laufzeit des Kredits mehrere Tausend Euro ausmachen.
- Denken Sie an einen Kreditvermittler. Ein Kreditprofi kennt die Annahmekriterien jeder Bank und kann Ihre Unterlagen an diejenige weiterleiten, die am besten zu Ihrem Profil passt.
Ein gut vorbereitetes Dossier kompensiert teilweise den Anstieg der Zinsen. Die Banken bleiben kreditbereit, selektieren jedoch stärker die Profile. Berufliche Stabilität, gesunde Kontoführung, keine aktuellen Überziehungen: Diese Faktoren wiegen ebenso schwer wie das Einkommensniveau.
Schätzung und Verkaufspreis: Die Fallstricke, die Käufer vermeiden sollten
In einem Markt in Korrektur wird die Schätzung der Immobilie zu einem zentralen Thema. Viele Immobilien werden immer noch zu Preisen angeboten, die den Markt von 2022 widerspiegeln, nicht den von 2024.
Verlassen Sie sich auf lokale Daten, nicht auf nationale Durchschnittswerte
Der französische Immobilienmarkt ist nicht einheitlich. Ein nationaler Durchschnittsrückgang verschleiert sehr unterschiedliche Realitäten je nach Städten und Stadtteilen. Lyon und Nantes haben stärkere Preisrückgänge erlebt als andere Metropolen. Im Gegensatz dazu haben einige attraktive ländliche Gebiete besser widerstanden.
Analysieren Sie die Preise pro Quadratmeter in Ihrer Zielgemeinde, nicht auf Ebene des Departements. Die Datenbanken der Notare (DVF) ermöglichen es, die tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen zu konsultieren, ein viel zuverlässigeres Werkzeug als die auf den Anzeigenportalen angegebenen Preise.
Methodisch verhandeln
Der durchschnittliche Verhandlungsspielraum hat im Vergleich zu den Vorjahren zugenommen. Um davon zu profitieren, stützen Sie sich auf konkrete Elemente: das Energieausweis-Diagnose (DPE), die erforderlichen Arbeiten, vergleichbare Transaktionen im Viertel.
Eine Immobilie, die im DPE mit F oder G eingestuft ist (was man eine „thermische Sieb“ nennt), rechtfertigt einen Preisnachlass, da sie Renovierungsarbeiten erfordert. Berücksichtigen Sie die geschätzten Kosten der Arbeiten in Ihrem Kaufangebot. Verkäufer von thermischen Sieben wissen es: Die gesetzlichen Anforderungen für die Vermietung dieser Immobilien machen den Verkauf dringlicher.
Energieeffizienz und DPE: Ein strategisches Kriterium geworden
Warum verdient dieses Thema Ihre Aufmerksamkeit, auch wenn Sie zum Wohnen und nicht zur Vermietung kaufen? Weil der DPE mittlerweile den Wiederverkaufswert einer Immobilie bestimmt. Eine Wohnung mit der Einstufung A oder B lässt sich besser verkaufen als eine energieintensive Wohnung, und dieser Abstand wird von Jahr zu Jahr größer.
Für einen Mietinvestor ist die Frage noch direkter. Wohnungen mit der Einstufung G sind schrittweise für die Vermietung verboten. Die F folgen. Eine thermische Sieb zu einem reduzierten Preis zu kaufen und zu renovieren kann eine rentable Strategie sein, vorausgesetzt, die Kosten der Arbeiten werden vor dem Kauf genau kalkuliert.
- Lassen Sie ein unabhängiges Energieaudit durchführen, das vom obligatorischen DPE getrennt ist, um die vorrangigen Arbeiten und deren Kosten zu ermitteln.
- Informieren Sie sich über verfügbare Förderungen (MaPrimeRénov’, zinsfreier Ökokredit). Diese können einen erheblichen Teil des Budgets für die Arbeiten abdecken.
- Überprüfen Sie die technische Machbarkeit: In einer Eigentümergemeinschaft erfordern einige Isolierungsarbeiten eine Abstimmung in der Eigentümerversammlung.
Der Immobilienmarkt von 2024 belohnt informierte und methodische Käufer. Der Rückgang der Volumina hat den Wettbewerb verringert, und die Verhandlungsspielräume haben sich erweitert. Die Kreditbedingungen bleiben mit einem soliden Dossier zugänglich.
Bereiten Sie Ihre Finanzierung im Voraus vor, stützen Sie sich auf zuverlässige lokale Daten und integrieren Sie die energetische Dimension in Ihre Auswahlkriterien: Diese drei Hebel machen den Unterschied zwischen einem Projekt, das erfolgreich ist, und einem Projekt, das stagniert.