Een onroerend goed kopen in 2024 betekent navigeren in een markt die nauwelijks meer lijkt op die van 2021. De kredietrentes zijn sterk gestegen, het aantal transacties is gedaald en de prijzen zijn aangepast in de meeste grote Franse steden. Toch biedt deze periode van correctie concrete koopkansen, mits men de mechanismen begrijpt en zijn dossier zorgvuldig voorbereidt.
Vastgoedprojecten 2024: een overgangsjaar om niet verkeerd te interpreteren
U heeft misschien opgemerkt dat de krantenkoppen vooral over een crisis spreken. De werkelijkheid is genuanceerder. Het jaar 2024 bevindt zich eigenlijk tussen het einde van een dalende cyclus en het begin van een stabilisatie. De prijzen storten niet in: ze corrigeren na meerdere jaren van snelle stijging.
Deze herpositionering van de prijzen creëert een kloof tussen verkopers en kopers. De eersten zijn traag in het aanpassen van hun verwachtingen. De laatsten wachten op een meer uitgesproken daling. Het resultaat: langere verkooptermijnen, maar ook bredere onderhandelingsmarges dan in 2021 of 2022.
Degenen die het nieuws over de sector volgen op de vastgoedsectie van Buzz du moment hebben deze dynamiek van geleidelijke herbalancering van de markt kunnen vaststellen. De uitdaging voor een koper in 2024 is niet om het “laagste punt” te verwachten (niemand kent dat van tevoren), maar om te profiteren van een context waarin de concurrentie tussen kopers aanzienlijk is afgenomen.
Krediet voor onroerend goed in 2024: wat de rentes concreet veranderen
De kredietrentes zijn bijna verviervoudigd tussen begin 2022 en eind 2023. In de praktijk betekent dit dat, bij gelijke maandlasten, uw leencapaciteit aanzienlijk is gedaald. Een gezin dat twee jaar geleden een comfortabele som kon lenen, moet nu zijn budget naar beneden bijstellen of de looptijd van zijn lening verlengen.
Hoe uw financieringsstrategie aan te passen
Eerste stap: laat uw leencapaciteit simuleren voordat u zelfs maar een woning bezoekt. Te veel kopers bezoeken eerst, om vervolgens te ontdekken dat hun werkelijke budget lager is dan ze dachten.
- Controleer uw schuldenlast. De regel van 35% van het netto-inkomen (inclusief verzekering) blijft de grens die door de banken wordt toegepast, in overeenstemming met de aanbevelingen van de HCSF.
- Stel een solide eigen inbreng samen. Een inbreng van minstens 10% van de prijs van het goed verbetert uw kansen om een lening onder goede voorwaarden te verkrijgen.
- Vergelijk de bankaanbiedingen. Het verschil tussen de instellingen kan enkele duizenden euro’s vertegenwoordigen over de totale looptijd van de lening.
- Denk aan een makelaar. Een kredietprofessional kent de acceptatiecriteria van elke bank en kan uw dossier naar de bank leiden die het beste bij uw profiel past.
Een goed voorbereid dossier compenseert gedeeltelijk de stijging van de rentes. Banken blijven kredietverleners, maar ze selecteren strikter de profielen. Professionele stabiliteit, gezonde rekeningbeheer, afwezigheid van recente overtrekkingen: deze elementen wegen even zwaar als het inkomensniveau.
Taxatie en verkoopprijs: de valkuilen om te vermijden aan de koperszijde
In een markt in correctie wordt de taxatie van het goed een centraal onderwerp. Veel goederen worden nog steeds aangeboden tegen prijzen die de markt van 2022 weerspiegelen, niet die van 2024.
Vertrouw op lokale gegevens, niet op nationale gemiddelden
De Franse vastgoedmarkt is niet uniform. Een gemiddeld nationaal daling verbergt zeer verschillende realiteiten afhankelijk van de steden en wijken. Lyon en Nantes hebben sterkere prijsdalingen ervaren dan andere metropolen. Omgekeerd hebben sommige aantrekkelijke plattelandsgebieden beter standgehouden.
Analyseer de prijzen per vierkante meter in uw doelgemeente, niet op het niveau van het departement. De databases van notarissen (DVF) maken het mogelijk om de daadwerkelijk afgesloten transacties te raadplegen, een veel betrouwbaarder hulpmiddel dan de prijzen die op advertentiesites worden weergegeven.
Onderhandelen met methode
De gemiddelde onderhandelingsmarge is toegenomen ten opzichte van voorgaande jaren. Om hiervan te profiteren, steunt u op concrete elementen: het energieprestatiecertificaat (DPE), de uit te voeren werkzaamheden, vergelijkbare transacties in de buurt.
Een goed dat F of G is geclassificeerd op het DPE (wat we een thermische doorlaat noemen) rechtvaardigt een korting, omdat het renovatiewerk met zich meebrengt. Neem de geschatte kosten van de werkzaamheden op in uw aankoopaanbod. Verkopers van thermische doorlaten weten het: de regelgeving rond de verhuur van deze goederen maakt de verkoop urgenter.
Energie renovatie en DPE: een strategisch criterium geworden
Waarom verdient dit onderwerp uw aandacht, zelfs als u koopt om te wonen en niet om te verhuren? Omdat de DPE nu de wederverkoopwaarde van een goed bepaalt. Een woning die geclassificeerd is als A of B waardeert beter dan een energieverslindende woning, en dit verschil wordt jaar na jaar groter.
Voor een huurinvesteerder is de vraag nog directer. Woningen die geclassificeerd zijn als G worden geleidelijk verboden voor verhuur. De F’s zullen volgen. Een thermische doorlaat kopen tegen een verlaagde prijs en deze renoveren kan een winstgevende strategie zijn, mits de kosten van de werkzaamheden voorafgaand aan de aankoop nauwkeurig worden ingeschat.
- Laat een onafhankelijke energie-audit uitvoeren, apart van het verplichte DPE, om de prioritaire werkzaamheden en hun kosten te kennen.
- Informeer naar de beschikbare subsidies (MaPrimeRénov’, eco-lening met nul rente). Deze kunnen een aanzienlijk deel van het budget voor de werkzaamheden dekken.
- Controleer de technische haalbaarheid: in een vereniging van eigenaars vereisen sommige isolatiewerkzaamheden een stemming in de algemene vergadering.
De vastgoedmarkt van 2024 beloont goed geïnformeerde en methodische kopers. De daling van de volumes heeft de concurrentie verminderd, en de onderhandelingsmarges zijn vergroot. De kredietvoorwaarden blijven toegankelijk met een solide dossier.
Vooraf uw financiering voorbereiden, steunen op betrouwbare lokale gegevens en de energiecomponent integreren in uw keuzecriteria: deze drie hefboomfactoren maken het verschil tussen een project dat slaagt en een project dat stagneert.