De vastgoedmarkt in Frankrijk bevindt zich in een fase waarin de prijzen slechts een deel van het verhaal vertellen. Sinds het begin van 2026 is het de financiering die daadwerkelijk de toegang tot eigendom bepaalt: stijgende kredietrentes, langere looptijden van leningen, en een toenemende kloof tussen energiezuinige woningen en energieverslindende woningen. Het meten van deze verschillen helpt te begrijpen waar de markt zich bevindt in de zomer van 2026, ver voorbij de nationale gemiddelden.
Hypotheek in 2026: rentes, looptijden en kredietwaardigheid van huishoudens
De belangrijkste rem op de markt komt niet van een instorting van de prijzen. Het komt van de kredietkraan. Volgens het Observatoire Crédit Logement/CSA, bereikt de gemiddelde hypotheekrente ongeveer 3,30 % in juli 2026, het hoogste niveau sinds eind 2024.
Om deze stijging te compenseren, verlengen banken en kredietnemers de terugbetalingsperioden. Het aandeel van leningen van meer dan 20 jaar is gestegen van ongeveer 79 % in 2024 naar meer dan 84 % in juli 2026. De gemiddelde looptijd overschrijdt nu 21 jaar (ongeveer 253 maanden).
| Kredietindicator | 2024 | Zomer 2026 |
|---|---|---|
| Gemiddelde rente | Onder, in daling | Ongeveer 3,30 % |
| Aandeel van leningen > 20 jaar | ~79 % | ~84 % |
| Gemiddelde looptijd | Onder de 250 maanden | ~253 maanden |
| Aantal goedgekeurde leningen | In herstel | In daling over 3 maanden |
Deze tabel illustreert een precies mechanisme: de kredietwaardigheid van huishoudens wordt kunstmatig gehandhaafd door de verlenging van de looptijden. De werkelijke leencapaciteit, bij constante maandlasten, neemt af. Kopers die de vastgoedinformatie op French Home raadplegen, kunnen deze financieringsindicatoren volgen, die meer gewicht in de schaal leggen dan de prijs per vierkante meter die wordt weergegeven.
Energieprestaties en vastgoedprijzen: een markt met twee snelheden
De prijsverschillen tussen goed beoordeelde woningen op de DPE en energieverslindende woningen worden steeds groter. Vastgoed met een label F of G ondervindt aanzienlijke prijsverlagingen in vergelijking met woningen met een label A tot D, een fenomeen dat door verschillende professionele barometers wordt aangeduid als hyper-polarisatie.
Verschillende factoren dragen bij aan deze kloof:
- De geleidelijke verboden op het verhuren van de meest energie-intensieve woningen drijven verhuurders ertoe om te verkopen, wat het aanbod in dit segment vergroot.
- Kopers integreren de kosten van energie-renovatie in hun budget, wat de aanvaardbare prijs voor een slecht beoordeeld pand verlaagt.
- Banken kijken steeds meer naar de energieprestaties bij de beoordeling van leningaanvragen, waardoor de financiering voor energieverslindende woningen moeilijker wordt.
Het resultaat is een oud vastgoedmarkt verdeeld naar de energiekwaliteit van het pand, en niet alleen naar de locatie. Een appartement met label B in een middelgrote stad kan sneller verkocht worden dan een pand met label G in een gewilde wijk.
DPE en onderhandeling: wat er concreet verandert
De onderhandelingsmarges op energie-intensieve woningen nemen toe. Verkopers van woningen met label F of G moeten prijsverlagingen accepteren of investeren in renovaties voordat ze te koop worden aangeboden om hun prijs te behouden. Aan de andere kant behouden energiezuinige woningen kortere verkooptermijnen en stabiele prijzen, soms zelfs met een lichte stijging in de metropolen.
Volume van vastgoedtransacties: de vertraagde heropleving van 2026
Na een jaar 2025 gekenmerkt door een begin van herstel, toont het eerste semester van 2026 een genuanceerder beeld. De markt nadert de 950.000 verkopen per jaar in Frankrijk, een cijfer dat een terugkeer naar activiteit weerspiegelt ten opzichte van de dieptepunt van 2024, maar dat nog steeds onder de niveaus van 2021-2022 ligt.
Dit herstel is fragiel. Het aantal goedgekeurde leningen daalt in de laatste maanden, wat een vertraging van de transacties in het tweede semester voorspelt. Het segment van de nieuwbouw toont een paradox: de bouwvergunningen nemen met bijna 30 % toe in het eerste semester, terwijl de verkopen van nieuwe woningen blijven dalen.
Nieuw versus oud: tegenovergestelde dynamieken
Het aanbod van nieuwe woningen groeit, aangedreven door de bouwvergunningen die sinds 2025 zijn verleend. De ontwikkelaars herstarten projecten, maar de kopers blijven voorzichtig vanwege de prijzen van nieuwbouw, die vaak enkele honderden euro’s per vierkante meter hoger zijn dan die van gerenoveerde oude woningen.
In de oude woningen hangt de situatie sterk af van de locatie. Dynamische metropolen zien lokale prijsstijgingen, terwijl sommige plattelands- of voorstedelijke gebieden stagneren. Het netwerk ERA merkt op dat de prijsverschillen tussen segmenten nooit zo groot zijn geweest in het eerste semester van 2026.
Vastgoed in Frankrijk: de signalen om in de gaten te houden in het tweede semester van 2026
Het tweede semester begint met een spanning tussen twee krachten. Aan de ene kant een groeiende voorraad woningen, verkopers die meer bereid zijn om te onderhandelen, en looptijden van leningen die het nog steeds mogelijk maken om te kopen. Aan de andere kant, rentes die niet dalen, een dalend aantal leningen, en een algemene voorzichtigheid onder kopers.
De meest betrouwbare indicator om de toekomst te anticiperen blijft het volume van goedgekeurde kredieten. Als banken hun criteria in het derde kwartaal verder verstrakken, kan het aantal transacties onder de symbolische grens van een miljoen jaarlijkse verkopen blijven steken. De energieprestaties zullen de kloof tussen gewilde en verwaarloosde woningen blijven vergroten.
De vastgoedmarkt in Frankrijk in de zomer van 2026 verkeert noch in crisis, noch in volle heropleving. Ze is structureel gesegmenteerd, met krediettoegangsvoorwaarden die zwaarder wegen dan prijsvariaties in de aankoopbeslissing.