Sie kaufen eine Wohnung, richten sie ein und vermieten sie. Die erhaltenen Mieten werden nicht als Einkünfte aus Vermietung, sondern als gewerbliche Einkünfte (BIC) erklärt. Dieser steuerliche Wechsel verändert die gesamte Situation hinsichtlich der Nettorentabilität einer Mietinvestition. Der Status LMNP, für nicht-professionelle möblierte Vermieter, basiert auf diesem einfachen Prinzip, doch die praktischen Auswirkungen verdienen es, näher betrachtet zu werden.
Reintegration der Abschreibungen beim Verkauf: die steuerliche Falle ab 2025
Die meisten LMNP-Leitfäden betonen die Abschreibung des Objekts im realen Regime. Der Mechanismus ermöglicht es, jedes Jahr einen Teil des Kaufpreises, der Möbel und der Arbeiten abzuziehen. Während der Vermietungsphase reduziert dies die Besteuerung der Mieten erheblich oder annulliert sie sogar.
Wo sich die Situation geändert hat: die Abschreibungen werden nun in die Berechnung des Verkaufsgewinns reintegriert. Vor 2025 konnte ein Investor sein Objekt über zehn Jahre abschreiben und dann im Rahmen der privaten Veräußerungsgewinne verkaufen, ohne dass diese Abschreibungen berücksichtigt wurden. Das ist nicht mehr der Fall.
Konkrete Auswirkungen: Wenn Sie über die Haltedauer mehrere Zehntausend Euro abgeschrieben haben, erhöht dieser Betrag den zu versteuernden Gewinn zum Zeitpunkt der Veräußerung. Um mehr über Immobilieninvestitionen auf Bâtir Architecte zu erfahren, wird dieser Punkt mit praktischen Beispielen erläutert, die die tatsächlichen Auswirkungen auf die Ausstiegsbesteuerung veranschaulichen.
Diese Regel macht das LMNP im realen Regime nicht uninteressant. Sie zwingt dazu, über den gesamten Zyklus der Investition nachzudenken, nicht nur über die Vermietungsphase.
Micro-BIC oder reales Regime im LMNP: Entscheidung je nach Art der Vermietung
Es existieren zwei steuerliche Regime zur Erklärung Ihrer Einkünfte aus möblierter Vermietung. Die Wahl zwischen beiden hängt vom Profil des Objekts und der Höhe Ihrer tatsächlichen Kosten ab.
Micro-BIC: Einfachheit und Pauschalabzug
Das Micro-BIC-Regime wendet einen Pauschalabzug auf die erhaltenen Mieten an. Sie erklären den Bruttobetrag, die Verwaltung zieht automatisch den Abzug ab, und Sie werden auf den Rest besteuert. Dieses Regime ist geeignet, wenn die tatsächlichen Kosten (Zinsen, Arbeiten, Versicherung, Verwaltung) im Vergleich zu den Mieten gering bleiben.
Zu beachten: Das Gesetz vom 19. November 2024 hat den Abzug für nicht klassifizierte Tourismusmöbel verschärft. Nicht klassifizierte Kurzzeitvermietungen verlieren einen Teil ihres steuerlichen Vorteils im Micro-BIC. Wenn Sie eine klassische möblierte Wohnung für ein Jahr vermieten, bleibt das Regime stabil.
Reales Regime: Abzug der Kosten und Abschreibung
Das reale Regime ermöglicht es, alle tatsächlichen Kosten abzuziehen und das Objekt abzuschreiben. Es erfordert eine strenge Buchhaltung, die oft von einem Steuerberater oder einer spezialisierten Software geführt wird. Dies ist das Regime, das die größten steuerlichen Einsparungen generiert, wenn die Kosten den Betrag des Pauschalabzugs des Micro-BIC übersteigen.
Für eine kreditfinanzierte Wohnung mit Renovierungsarbeiten reduziert das reale Regime oft die Besteuerung über mehrere Jahre auf null. Die Kehrseite, seit 2025, ist die Reintegration der Abschreibungen beim Verkauf.
Registrierung und Erklärung der LMNP-Aktivität: die konkreten Formalitäten
Bevor Sie die erste Miete erhalten, ist ein administrativer Schritt Voraussetzung für alles Weitere. Sie müssen den Beginn Ihrer möblierten Vermietungstätigkeit über das einheitliche Portal des INPI innerhalb von fünfzehn Tagen nach dem ersten Tag der Vermietung melden.
Dieser Schritt führt zur Zuteilung einer SIRET-Nummer. Sie wählen zu diesem Zeitpunkt Ihr Besteuerungsregime (Micro-BIC oder real). Hier sind die Punkte, auf die Sie achten sollten:
- Die Frist von fünfzehn Tagen ist strikt: Eine verspätete Erklärung kann zu Komplikationen bei der steuerlichen Zuordnung des ersten Jahres führen.
- Die Wahl des realen Regimes muss bei der Registrierung ausdrücklich formuliert werden, andernfalls gilt standardmäßig das Micro-BIC.
- Ein separates Bankkonto ist nicht obligatorisch, vereinfacht jedoch die Buchhaltung und verringert das Risiko von Fehlern bei einer Steuerprüfung.
LMNP-Schwelle und Risiko des Wechsels zu LMP
Der LMNP-Status setzt zwei kumulative Bedingungen voraus: Die jährlichen Mieteinnahmen müssen unter der gesetzlichen Schwelle bleiben, und sie dürfen die anderen beruflichen Einkünfte des Steuerhaushalts nicht überschreiten. Wenn eine dieser Bedingungen nicht mehr erfüllt ist, wechseln Sie zu einem professionellen möblierten Vermieter (LMP).
Der Wechsel zu LMP verändert die Besteuerung erheblich, insbesondere hinsichtlich der Sozialabgaben und der Behandlung des Verkaufsgewinns. Das ist nicht in jedem Fall eine Katastrophe, aber es ist eine Veränderung, die man antizipieren sollte, nicht erleiden.
USt und para-hotelarische Dienstleistungen: eine Grenze zu überwachen
Sie vermieten eine möblierte Wohnung ohne Dienstleistungen: keine USt. Sie bieten mindestens drei der vier hotelähnlichen Dienstleistungen (Frühstück, regelmäßige Reinigung, Bettwäsche, Empfang) an: die Tätigkeit fällt in den Bereich der USt. Diese Grenze ist strenger, als sie scheint, und kann die üblicherweise mit der möblierten Wohnvermietung verbundene Steuerbefreiung in Frage stellen.
Kaufrechtliche Struktur: Gemeinschaft oder Familien-GmbH
Sie möchten gemeinsam investieren, als Paar oder unter Partnern? Die gewöhnliche SCI, die möbliert vermietet, wechselt automatisch zur Körperschaftsteuer und verliert den LMNP-Status. Zwei Alternativen bewahren den Status:
- Die Gemeinschaft, die den klassischen LMNP-Status für jeden Miteigentümer aufrechterhält, mit einer manchmal aufwendigeren Verwaltung im Falle von Meinungsverschiedenheiten.
- Die Familien-GmbH, die nur für Mitglieder derselben Familie reserviert ist, die das steuerliche Regime der möblierten Vermietung beibehält und gleichzeitig die rechtliche Struktur des Eigentums organisiert.
- Der Kauf im eigenen Namen bleibt die direkteste Lösung für einen alleinstehenden Investor, ohne zusätzliche Formalitäten über die Registrierung beim einheitlichen Portal hinaus.
Die Wahl der Struktur hängt von der Anzahl der Investoren, dem familiären Verhältnis zwischen ihnen und der geplanten Übertragungsstrategie ab. Eine falsche Wahl der Struktur kann teurer sein als der steuerliche Gewinn des LMNP selbst.
Die Investition im LMNP bleibt ein effektives Mittel zur Generierung von Mieteinnahmen mit einer kontrollierten Besteuerung. Die Regeln haben sich geändert, insbesondere hinsichtlich des Verkaufs und der Tourismusmöbel. Das richtige steuerliche Regime zu kalibrieren, die eigene Tätigkeit fristgerecht zu erklären und die richtige rechtliche Struktur von Anfang an zu wählen: Diese drei Entscheidungen bestimmen die tatsächliche Rentabilität des Projekts über die gesamte Dauer.