Você compra um apartamento, o mobília, e o aluga. Os aluguéis recebidos são declarados não como rendimentos imobiliários, mas como lucros industriais e comerciais (BIC). Essa mudança fiscal altera toda a dinâmica sobre a rentabilidade líquida de um investimento locativo. O status LMNP, para locador de imóvel mobiliado não profissional, baseia-se nesse princípio simples, mas suas implicações práticas merecem atenção.
Reintegração das depreciações na revenda: a armadilha fiscal a partir de 2025
A maioria dos guias LMNP enfatiza a depreciação do bem sob o regime real. O mecanismo permite deduzir anualmente uma fração do preço de compra, do mobiliário e das obras. Durante a fase de locação, isso reduz significativamente, ou até anula, a tributação sobre os aluguéis.
Onde a situação mudou: as depreciações agora são reintegradas no cálculo da mais-valia na revenda. Antes de 2025, um investidor podia depreciar seu bem por dez anos e depois revendê-lo beneficiando-se do regime de mais-valias para pessoas físicas sem que essas depreciações fossem consideradas. Isso não é mais o caso.
Concretamente, se você depreciou várias dezenas de milhares de euros durante o período de posse, essa quantia aumenta a mais-valia tributável no momento da venda. Para aprofundar o investimento imobiliário no Bâtir Architecte, este ponto é detalhado com casos práticos que ilustram o impacto real na tributação de saída.
Essa regra não torna o LMNP sob o regime real desinteressante. Ela obriga a pensar sobre o ciclo completo do investimento, não apenas sobre a fase locativa.
Regime micro-BIC ou regime real em LMNP: arbitragem conforme o tipo de locação
Dois regimes fiscais coexistem para declarar seus rendimentos de locação mobiliada. A escolha entre os dois depende do perfil do bem e do montante de suas despesas reais.
Micro-BIC: simplicidade e abatimento fixo
O regime micro-BIC aplica um abatimento fixo sobre os aluguéis recebidos. Você declara o valor bruto, a administração retira automaticamente o abatimento, e você é tributado sobre o restante. Esse regime é adequado quando as despesas reais (juros de empréstimo, obras, seguro, gestão) permanecem baixas em relação aos aluguéis.
Nota: a lei de 19 de novembro de 2024 restringiu o abatimento para os imóveis mobiliados de turismo não classificados. As locações de curta duração não classificadas perdem parte de sua vantagem fiscal no micro-BIC. Se você aluga um imóvel mobiliado clássico por ano, o regime permanece estável.
Regime real: dedução das despesas e depreciação
O regime real permite deduzir todas as despesas reais e depreciar o bem. Ele exige uma contabilidade rigorosa, frequentemente mantida por um contador ou um software especializado. É o regime que gera mais economia fiscal quando as despesas superam o montante do abatimento fixo do micro-BIC.
Para um apartamento comprado a crédito com obras de renovação, o regime real muitas vezes reduz a tributação a zero por vários anos. A contrapartida, a partir de 2025, é a reintegração das depreciações na revenda.
Registro e declaração de atividade LMNP: as formalidades concretas
Antes de receber o primeiro aluguel, uma etapa administrativa condiciona todo o restante. Você deve declarar o início de sua atividade de locação mobiliada através do balcão único do INPI, dentro de um prazo de quinze dias após o primeiro dia de locação.
Esse procedimento resulta na atribuição de um número SIRET. Você escolhe nesse momento seu regime de tributação (micro-BIC ou real). Aqui estão os pontos de atenção:
- O prazo de quinze dias é rigoroso: uma declaração tardia pode acarretar complicações para a vinculação fiscal do primeiro ano.
- A escolha do regime real deve ser expressamente formulada no momento do registro, caso contrário, o micro-BIC se aplica por padrão.
- Uma conta bancária dedicada não é obrigatória, mas simplifica a contabilidade e reduz o risco de erro em caso de auditoria fiscal.
Limite LMNP e risco de transição para LMP
O status LMNP impõe duas condições cumulativas: as receitas locativas anuais devem permanecer abaixo do limite legal, e não devem exceder outras receitas profissionais do domicílio fiscal. Se uma dessas condições não for mais atendida, você transita para locador mobiliado profissional (LMP).
A transição para LMP altera a tributação de forma significativa, especialmente sobre as contribuições sociais e o tratamento da mais-valia. Não é uma catástrofe em todos os casos, mas é uma mudança que deve ser antecipada, não suportada.
IVA e serviços para-hoteleiros: uma fronteira a ser observada
Você aluga um imóvel mobiliado sem serviços: sem IVA. Você fornece pelo menos três dos quatro serviços do tipo hoteleiro (café da manhã, limpeza regular, roupa de cama, recepção): a atividade transita para o campo do IVA. Essa fronteira é mais rigorosa do que parece e pode comprometer a isenção normalmente associada à locação mobiliada residencial.
Estrutura jurídica de compra: condomínio ou SARL de família
Você deseja investir em grupo, em casal ou entre sócios? A SCI de direito comum que aluga mobiliado transita automaticamente para o imposto sobre sociedades e perde o regime LMNP. Duas alternativas preservam o status:
- A indivisão, que mantém o regime LMNP clássico para cada condômino, com uma gestão às vezes mais onerosa em caso de desacordo.
- A SARL de família, reservada aos membros de uma mesma família, que conserva o regime fiscal da locação mobiliada enquanto estrutura juridicamente a posse do bem.
- A compra em nome próprio continua sendo a solução mais direta para um investidor único, sem formalidades adicionais além do registro no balcão único.
A escolha da estrutura depende do número de investidores, do vínculo familiar entre eles e da estratégia de transmissão planejada. Uma má escolha de estrutura pode custar mais caro do que o ganho fiscal do próprio LMNP.
O investimento em LMNP continua sendo uma alavanca eficaz para gerar rendimentos locativos com uma tributação controlada. As regras evoluíram, especialmente sobre a revenda e os imóveis mobiliados de turismo. Calibrar seu regime fiscal, declarar sua atividade dentro dos prazos e escolher a estrutura jurídica correta desde o início: essas três decisões condicionam a rentabilidade real do projeto ao longo de toda a sua duração.