Usted compra un apartamento, lo amuebla, lo alquila. Los alquileres percibidos se declaran no como ingresos inmobiliarios, sino como beneficios industriales y comerciales (BIC). Este cambio fiscal altera toda la situación sobre la rentabilidad neta de una inversión en alquiler. El estatus LMNP, para arrendador de muebles no profesional, se basa en este principio simple, pero sus implicaciones prácticas merecen ser consideradas.
Reintegración de las amortizaciones a la reventa: la trampa fiscal desde 2025
La mayoría de las guías LMNP insisten en la amortización del bien bajo el régimen real. El mecanismo permite deducir cada año una fracción del precio de compra, del mobiliario y de las obras. Durante la fase de alquiler, esto reduce fuertemente, e incluso anula, la imposición sobre los alquileres.
Donde la situación ha cambiado: las amortizaciones ahora se reintegran en el cálculo de la plusvalía a la reventa. Antes de 2025, un inversor podía amortizar su bien durante diez años, y luego revender beneficiándose del régimen de plusvalías de particulares sin que estas amortizaciones fueran consideradas. Esto ya no es el caso.
Concretamente, si ha amortizado varios decenas de miles de euros durante el período de tenencia, esta suma aumenta la plusvalía imponible en el momento de la cesión. Para profundizar la inversión inmobiliaria en Bâtir Architecte, este punto se detalla con casos prácticos que ilustran el impacto real en la fiscalidad de salida.
Esta regla no hace que el LMNP bajo el régimen real sea poco interesante. Obliga a razonar sobre el ciclo completo de la inversión, no solo sobre la fase de alquiler.
Régimen micro-BIC o régimen real en LMNP: arbitraje según el tipo de alquiler
Existen dos regímenes fiscales para declarar sus ingresos por alquiler amueblado. La elección entre ambos depende del perfil del bien y del monto de sus gastos reales.
Micro-BIC: simplicidad y deducción forfaitaria
El régimen micro-BIC aplica una deducción forfaitaria sobre los alquileres percibidos. Usted declara el monto bruto, la administración retira automáticamente la deducción, y se le impone sobre el resto. Este régimen es adecuado cuando los gastos reales (intereses de préstamo, obras, seguro, gestión) son bajos en comparación con los alquileres.
A tener en cuenta: la ley del 19 de noviembre de 2024 ha restringido la deducción para los alquileres turísticos no clasificados. Los alquileres de corta duración no clasificados pierden parte de su ventaja fiscal bajo el micro-BIC. Si usted alquila un inmueble amueblado clásico durante todo el año, el régimen se mantiene estable.
Régimen real: deducción de gastos y amortización
El régimen real permite deducir todos los gastos reales y amortizar el bien. Requiere una contabilidad rigurosa, a menudo llevada por un contador o un software especializado. Es el régimen que genera más ahorros fiscales cuando los gastos superan el monto de la deducción forfaitaria del micro-BIC.
Para un apartamento comprado a crédito con obras de renovación, el régimen real a menudo reduce la imposición a cero durante varios años. La contraparte, desde 2025, es la reintegración de las amortizaciones a la reventa.
Registro y declaración de actividad LMNP: los trámites concretos
Antes de percibir el primer alquiler, un paso administrativo condiciona todo lo demás. Debe declarar el inicio de su actividad de alquiler amueblado a través de la ventanilla única del INPI, dentro de un plazo de quince días después del primer día de puesta en alquiler.
Este procedimiento conlleva la asignación de un número SIRET. En este momento, usted elige su régimen de imposición (micro-BIC o real). Aquí están los puntos de atención:
- El plazo de quince días es estricto: una declaración tardía puede generar complicaciones para el vínculo fiscal del primer año.
- La elección del régimen real debe formularse explícitamente durante el registro, de lo contrario, se aplica el micro-BIC por defecto.
- Una cuenta bancaria dedicada no es obligatoria, pero simplifica la contabilidad y reduce el riesgo de error en caso de control fiscal.
Umbral LMNP y riesgo de cambio a LMP
El estatus LMNP impone dos condiciones acumulativas: los ingresos de alquiler anuales deben permanecer por debajo del umbral legal, y no deben superar otros ingresos profesionales del hogar fiscal. Si alguna de estas condiciones ya no se cumple, usted pasa a ser arrendador de muebles profesional (LMP).
El cambio a LMP modifica la fiscalidad de manera significativa, especialmente en lo que respecta a las contribuciones sociales y el tratamiento de la plusvalía. No es una catástrofe en todos los casos, pero es un cambio que debe anticiparse, no sufrir.
IVA y servicios para-hotelero: una frontera a vigilar
Usted alquila un inmueble amueblado sin servicios: no hay IVA. Proporciona al menos tres de los cuatro servicios de tipo hotelero (desayuno, limpieza regular, ropa de casa, recepción): la actividad pasa al ámbito del IVA. Esta frontera es más estricta de lo que parece y puede poner en cuestión la exención habitualmente asociada al alquiler amueblado residencial.
Estructura jurídica de compra: copropiedad o SARL familiar
¿Desea invertir en grupo, en pareja o entre socios? La SCI de derecho común que alquila amueblado pasa automáticamente al impuesto sobre sociedades y pierde el régimen LMNP. Dos alternativas preservan el estatus:
- La copropiedad, que mantiene el régimen LMNP clásico para cada copropietario, con una gestión a veces más restrictiva en caso de desacuerdo.
- La SARL familiar, reservada a los miembros de una misma familia, que conserva el régimen fiscal del alquiler amueblado mientras estructura jurídicamente la tenencia del bien.
- La compra a título personal sigue siendo la solución más directa para un inversor solo, sin formalidades adicionales más allá del registro en la ventanilla única.
La elección de la estructura depende del número de inversores, del vínculo familiar entre ellos y de la estrategia de transmisión prevista. Una mala elección de estructura puede costar más que el ahorro fiscal del LMNP en sí.
La inversión en LMNP sigue siendo un palanca eficaz para generar ingresos por alquiler con una fiscalidad controlada. Las reglas han evolucionado, especialmente en lo que respecta a la reventa y los alquileres turísticos. Calibrar su régimen fiscal, declarar su actividad dentro de los plazos y elegir la estructura jurídica adecuada desde el principio: estas tres decisiones condicionan la rentabilidad real del proyecto a lo largo de su duración.