Acquistate un appartamento, lo arredate, lo affittate. I canoni percepiti vengono dichiarati non come redditi fondiari, ma come utili industriali e commerciali (BIC). Questo spostamento fiscale cambia completamente le carte in tavola sulla redditività netta di un investimento locativo. Lo status LMNP, per locatore in affitto arredato non professionale, si basa su questo principio semplice, ma le sue implicazioni pratiche meritano di essere approfondite.
Reintegrazione degli ammortamenti alla rivendita: la trappola fiscale dal 2025
La maggior parte delle guide LMNP insiste sull’ammortamento del bene nel regime reale. Il meccanismo consente di dedurre ogni anno una frazione del prezzo d’acquisto, del mobilio e dei lavori. Durante la fase di locazione, questo riduce fortemente, se non annulla, l’imposizione sui canoni.
Qui la situazione è cambiata: gli ammortamenti sono ora reintegrati nel calcolo della plusvalenza alla rivendita. Prima del 2025, un investitore poteva ammortizzare il suo bene per dieci anni, poi rivenderlo beneficiando del regime delle plusvalenze delle persone fisiche senza che questi ammortamenti venissero ripresi. Non è più così.
In concreto, se avete ammortizzato diverse decine di migliaia di euro durante il periodo di detenzione, questa somma va ad aumentare la plusvalenza imponibile al momento della cessione. Per approfondire l’investimento immobiliare su Bâtir Architecte, questo punto è dettagliato con casi pratici che illustrano l’impatto reale sulla fiscalità di uscita.
Questa regola non rende il LMNP nel regime reale poco interessante. Costringe a ragionare sul ciclo completo dell’investimento, non solo sulla fase locativa.
Regime micro-BIC o regime reale in LMNP: arbitraggio in base al tipo di locazione
Due regimi fiscali coesistono per dichiarare i vostri redditi da locazione arredata. La scelta tra i due dipende dal profilo del bene e dall’importo delle vostre spese reali.
Micro-BIC: semplicità e abbattimento forfettario
Il regime micro-BIC applica un abbattimento forfettario sui canoni incassati. Dichiarate l’importo lordo, l’amministrazione sottrae automaticamente l’abbattimento, e siete tassati sul resto. Questo regime è adatto quando le spese reali (interessi sul prestito, lavori, assicurazione, gestione) rimangono basse rispetto ai canoni.
Da notare: la legge del 19 novembre 2024 ha ristretto l’abbattimento per gli affitti turistici non classificati. Le locazioni a breve termine non classificate perdono parte del loro vantaggio fiscale nel micro-BIC. Se affittate un arredato classico per l’anno, il regime rimane stabile.
Regime reale: deduzione delle spese e ammortamento
Il regime reale consente di dedurre tutte le spese reali e di ammortizzare il bene. Richiede una contabilità rigorosa, spesso tenuta da un commercialista o da un software specializzato. È il regime che genera il maggior risparmio fiscale quando le spese superano l’importo dell’abbattimento forfettario del micro-BIC.
Per un appartamento acquistato a credito con lavori di ristrutturazione, il regime reale riduce spesso l’imposizione a zero per diversi anni. La controparte, dal 2025, è la reintegrazione degli ammortamenti alla rivendita.
Registrazione e dichiarazione di attività LMNP: le formalità concrete
Prima di percepire il primo canone, un passaggio amministrativo condiziona tutto il resto. Dovete dichiarare l’inizio della vostra attività di locazione arredata tramite il punto unico dell’INPI, entro quindici giorni dopo il primo giorno di messa in locazione.
Questa procedura comporta l’attribuzione di un numero SIRET. In questo momento scegliete il vostro regime di imposizione (micro-BIC o reale). Ecco i punti di attenzione:
- Il termine di quindici giorni è rigoroso: una dichiarazione tardiva può comportare complicazioni per il collegamento fiscale del primo anno.
- La scelta del regime reale deve essere formulata esplicitamente al momento della registrazione, altrimenti si applica per default il micro-BIC.
- Un conto bancario dedicato non è obbligatorio, ma semplifica la contabilità e riduce il rischio di errore in caso di controllo fiscale.
Soglia LMNP e rischio di passaggio a LMP
Lo status LMNP impone due condizioni cumulative: i ricavi locativi annuali devono rimanere inferiori alla soglia legale e non devono superare gli altri redditi professionali del nucleo familiare. Se una di queste condizioni non è più soddisfatta, si passa a locatore arredato professionale (LMP).
Il passaggio a LMP modifica la fiscalità in modo significativo, in particolare sulle contribuzioni sociali e sul trattamento della plusvalenza. Non è una catastrofe in tutti i casi, ma è un cambiamento che bisogna anticipare, non subire.
IVA e servizi para-alberghieri: un confine da monitorare
Affittate un arredato senza servizi: niente IVA. Fornite almeno tre dei quattro servizi di tipo alberghiero (colazione, pulizia regolare, biancheria da letto, reception): l’attività passa nel campo dell’IVA. Questo confine è più rigoroso di quanto sembri e può mettere in discussione l’esenzione abitualmente associata all’affitto arredato residenziale.
Struttura giuridica d’acquisto: comunione o SRL familiare
Desiderate investire in più persone, in coppia o tra soci? La SCI di diritto comune che affitta arredato passa automaticamente all’imposta sulle società e perde il regime LMNP. Due alternative preservano lo status:
- La comunione, che mantiene il regime LMNP classico per ogni comunista, con una gestione a volte più vincolante in caso di disaccordo.
- La SRL familiare, riservata ai membri di una stessa famiglia, che conserva il regime fiscale dell’affitto arredato pur strutturando giuridicamente la detenzione del bene.
- L’acquisto a nome proprio rimane la soluzione più diretta per un investitore singolo, senza formalismi aggiuntivi oltre alla registrazione al punto unico.
La scelta della struttura dipende dal numero di investitori, dal legame familiare tra di loro e dalla strategia di trasmissione prevista. Una cattiva scelta di struttura può costare più caro del guadagno fiscale del LMNP stesso.
L’investimento in LMNP rimane un leva efficace per generare redditi locativi con una fiscalità controllata. Le regole sono evolute, in particolare sulla rivendita e sugli arredati turistici. Calibrare il proprio regime fiscale, dichiarare la propria attività nei termini e scegliere la giusta struttura giuridica fin dall’inizio: queste tre decisioni condizionano la redditività reale del progetto per tutta la sua durata.