U koopt een appartement, u meubelt het, u verhuurt het. De ontvangen huur wordt niet als onroerend inkomen aangegeven, maar als industriële en commerciële winst (BIC). Deze fiscale verschuiving verandert de hele situatie met betrekking tot de netto-rendabiliteit van een verhuurinvestering. De status LMNP, voor niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen, is gebaseerd op dit eenvoudige principe, maar de praktische implicaties verdienen aandacht.
Herintegratie van afschrijvingen bij verkoop: de fiscale valstrik vanaf 2025
De meeste LMNP-gidsen benadrukken de afschrijving van het goed volgens het werkelijke regime. Dit mechanisme maakt het mogelijk om elk jaar een deel van de aankoopprijs, het meubilair en de werkzaamheden af te trekken. Tijdens de verhuurfase vermindert dit sterk, of zelfs annuleert, de belasting op de huurinkomsten.
Waar de situatie is veranderd: de afschrijvingen worden nu heringevoerd in de berekening van de meerwaarde bij verkoop. Voor 2025 kon een investeerder zijn goed gedurende tien jaar afschrijven en het vervolgens verkopen met gebruikmaking van het regime voor particuliere meerwaarden zonder dat deze afschrijvingen werden meegenomen. Dat is niet meer het geval.
Concreet, als u meerdere tienduizenden euro’s heeft afgeschreven tijdens de houdperiode, komt dit bedrag bovenop de belastbare meerwaarde op het moment van de overdracht. Voor meer informatie over vastgoedbeleggingen op Bâtir Architecte, wordt dit punt gedetailleerd uitgelegd met praktische voorbeelden die de werkelijke impact op de belasting bij verkoop illustreren.
Deze regel maakt het LMNP onder het werkelijke regime niet oninteressant. Het dwingt om na te denken over de volledige cyclus van de investering, niet alleen over de verhuurfase.
Micro-BIC-regime of werkelijke regime in LMNP: arbitrage afhankelijk van het type verhuur
Twee fiscale regimes bestaan naast elkaar om uw inkomsten uit gemeubileerde verhuur aan te geven. De keuze tussen de twee hangt af van het profiel van het goed en het bedrag van uw werkelijke kosten.
Micro-BIC: eenvoud en forfaitaire aftrek
Het micro-BIC-regime past een forfaitaire aftrek toe op de ontvangen huur. U geeft het brutobedrag op, de administratie trekt automatisch de aftrek af, en u wordt belast op het resterende bedrag. Dit regime is geschikt wanneer de werkelijke kosten (leningrente, werkzaamheden, verzekering, beheer) laag blijven in vergelijking met de huur.
Opmerking: de wet van 19 november 2024 heeft de aftrek voor niet-geclassificeerde toeristische verhuur verlaagd. Niet-geclassificeerde kortetermijnverhuur verliest een deel van zijn fiscale voordeel onder het micro-BIC. Als u een klassiek gemeubileerd goed voor een jaar verhuurt, blijft het regime stabiel.
Werkelijk regime: aftrek van kosten en afschrijving
Het werkelijke regime maakt het mogelijk om alle werkelijke kosten af te trekken en het goed af te schrijven. Het vereist een strikte boekhouding, vaak bijgehouden door een accountant of een gespecialiseerd softwareprogramma. Dit is het regime dat de meeste fiscale besparingen genereert wanneer de kosten hoger zijn dan het bedrag van de forfaitaire aftrek van het micro-BIC.
Voor een appartement dat met een lening is gekocht en dat renovatiewerkzaamheden heeft ondergaan, verlaagt het werkelijke regime vaak de belasting tot nul gedurende meerdere jaren. De keerzijde, sinds 2025, is de herintegratie van de afschrijvingen bij verkoop.
Registratie en activiteit verklaring LMNP: de concrete formaliteiten
Voordat u de eerste huur ontvangt, is er een administratieve stap die alles bepaalt. U moet het begin van uw activiteit van gemeubileerde verhuur aangeven via het unieke loket van de INPI, binnen vijftien dagen na de eerste dag van verhuur.
Deze stap leidt tot de toekenning van een SIRET-nummer. U kiest op dat moment uw belastingregime (micro-BIC of werkelijke). Hier zijn de aandachtspunten:
- De termijn van vijftien dagen is strikt: een late verklaring kan complicaties met zich meebrengen voor de fiscale aansluiting van het eerste jaar.
- De keuze voor het werkelijke regime moet expliciet worden geformuleerd bij de registratie, anders geldt het micro-BIC-regime automatisch.
- Een speciale bankrekening is niet verplicht, maar het vereenvoudigt de boekhouding en vermindert het risico op fouten bij een belastingcontrole.
LMNP-drempel en risico van overgang naar LMP
De LMNP-status stelt twee cumulatieve voorwaarden: de jaarlijkse huurinkomsten moeten onder de wettelijke drempel blijven, en ze mogen de andere beroepsinkomsten van het fiscale huishouden niet overschrijden. Als aan een van deze voorwaarden niet meer wordt voldaan, schakelt u over naar professionele gemeubileerde verhuur (LMP).
De overgang naar LMP verandert de belasting aanzienlijk, met name op sociale bijdragen en de behandeling van de meerwaarde. Dit is niet in alle gevallen een ramp, maar het is een verandering die u moet anticiperen, niet ondergaan.
BTW en para-hoteldiensten: een grens om in de gaten te houden
U verhuurt een gemeubileerd woonhuis zonder diensten: geen BTW. U biedt ten minste drie van de vier hotelachtige diensten aan (ontbijt, reguliere schoonmaak, beddengoed, receptie): de activiteit valt onder de BTW. Deze grens is strikter dan het lijkt en kan de vrijstelling die gewoonlijk aan gemeubileerde residentiële verhuur is verbonden, in twijfel trekken.
Juridische structuur van aankoop: onverdeeldheid of familie-BV
Wilt u samen investeren, als koppel of tussen partners? De gewone SCI die gemeubileerd verhuurt, schakelt automatisch over naar de vennootschapsbelasting en verliest de LMNP-status. Twee alternatieven behouden de status:
- Onverdeeldheid, die de klassieke LMNP-status voor elke mede-eigenaar behoudt, met soms een meer complexe beheer in geval van onenigheid.
- De familie-BV, gereserveerd voor leden van dezelfde familie, die het fiscale regime van gemeubileerde verhuur behoudt terwijl het juridisch eigendom van het goed wordt gestructureerd.
- De aankoop op eigen naam blijft de meest directe oplossing voor een enkele investeerder, zonder extra formaliteiten naast de registratie bij het unieke loket.
De keuze van de structuur hangt af van het aantal investeerders, de familiale band tussen hen en de beoogde overdrachtsstrategie. Een verkeerde keuze van structuur kan duurder uitvallen dan de fiscale winst van de LMNP zelf.
Investeren in LMNP blijft een effectieve hefboom om huurinkomsten te genereren met een beheersbare fiscaliteit. De regels zijn geëvolueerd, met name met betrekking tot verkoop en toeristische gemeubileerde woningen. Het afstemmen van uw fiscale regime, het tijdig aangeven van uw activiteit en het kiezen van de juiste juridische structuur vanaf het begin: deze drie beslissingen bepalen de werkelijke rendabiliteit van het project gedurende de hele looptijd.